Como Funciona o Sistema de Amortização
O sistema de amortização francês é o método mais comum para o reembolso de créditos hipotecários no mundo. Caracteriza-se por prestações fixas durante toda a duração do empréstimo, tornando o orçamento previsível.
Cada pagamento é composto por duas partes:
- Capital - Reduz o saldo do seu empréstimo
- Juros - Custo do empréstimo, calculado sobre o saldo restante
Informação Importante
No início do empréstimo, a maior parte da sua prestação vai para juros. Com o tempo, mais vai para o capital. É por isso que os pagamentos adicionais no início têm o maior impacto nos juros totais.
Compreender a Sua Prestação
A sua prestação mensal depende de três fatores:
- Montante do Empréstimo - Montante total emprestado
- Taxa de Juro - Custo anual do empréstimo
- Prazo - Período de reembolso (tipicamente 15-30 anos)
A Fórmula
M = P × [r(1+r)n] / [(1+r)n - 1]
Onde M = prestação mensal, P = capital, r = taxa mensal, n = pagamentos totais.
Dica para Comparar
Uma diferença de 1% na taxa pode significar mais de 30.000€ em juros ao longo de 30 anos com um empréstimo de 200.000€. Compare sempre pelo menos 3-4 instituições.
Estratégias para Pagar Mais Rapidamente
Fazer pagamentos adicionais é uma das formas mais eficazes de poupar dinheiro:
Pagamentos Mensais Adicionais
Mesmo 100-200€ extras por mês podem poupar anos e dezenas de milhares em juros. O montante adicional vai diretamente para o capital.
Pagamentos Quinzenais
Pague metade da sua prestação a cada duas semanas. Isto resulta em 26 meios-pagamentos (13 pagamentos completos) por ano em vez de 12, efetuando assim um pagamento extra anual.
Pagamentos Únicos
Reembolsos de impostos, bónus ou heranças podem ser aplicados diretamente ao capital para poupanças significativas em juros.
Verifique as Penalizações de Reembolso Antecipado
Alguns empréstimos cobram penalizações por reembolso antecipado. Verifique as condições do seu empréstimo primeiro. A maioria dos empréstimos modernos não tem estas penalizações.
Guia de Capacidade de Empréstimo
A Regra dos 28/36
Os bancos usam tipicamente a regra dos 28/36:
- 28% - Máximo do rendimento bruto para custos de habitação (empréstimo, impostos, seguro)
- 36% - Máximo do rendimento bruto para todas as dívidas combinadas
Considerações sobre a Entrada
Uma entrada de 20% evita o seguro hipotecário adicional, que custa tipicamente 0,5-1% do empréstimo anualmente. No entanto, entradas menores (10-20%) podem ser apropriadas se precisar de manter uma poupança de emergência.
Empréstimos com Taxa Fixa vs Variável
Taxa Fixa
- Mesma taxa durante toda a duração do empréstimo
- Prestações previsíveis
- Proteção contra aumentos de taxa
Taxa Variável
- A taxa muda com as condições do mercado
- Frequentemente começa mais baixa que a fixa
- Boa opção se planeia vender/refinanciar antes do ajuste
Perguntas Frequentes
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